资产收益估价思想的历史考察

　资产收益估价思想的历史考察

　　【摘要】收益还原估价法是现代资产估价理论三大基本估价方法之一，古典经济学家配第提出了资产收益估价的思想萌芽，新古典经济学家马歇尔发展了资产收益估价思想，提出了系统的资产收益估价理论与基本模型，为资产收益估价理论的形成做出了重要贡献，他们的价值思想和资产估价思想至今仍为经济界和资产评估界广为使用，并形成了现代资产收益估价体系的理论基石，对现代资产估价理论产生了重大影响。

　　【关键词】资产评估;价值理论;经济思想

　　A Historical Review of the Proceeds Valuation of Assets

　　【英文摘要】Proceeds reinstate valuation is a modern method of valuation of assets in three basic valuation theories. The classicaleconomistPeidi first proposed the framework of the theory of proceeds valuation of assets.The new classical economist Marshall further developed the theory into a systematic assets valuation theory of proceeds reinstate and a basic valuation mode .He made importantcontributions to the formation of assets valuation theory. Their ideas of the value and the assets valuation theory are still widely used in assets valuation community and economic circles and influence the modern assets valuation theory.

　　【英文关键词】Assets valuation;valuation theory;economic thoughts

　　资产估价理论是经济学理论的一个重要组成部分，资产估价的基本理论与经济学原理之间有着密切的渊源关系。收益还原估价法是现代资产估价理论三大基本估价方法之一，是通过估测资产未来预期收益的现值来测算资产价值的方法。

　　从经济学诞生之日起，众多经济学家对于什么是价值及其决定因素等问题就进行了大量的讨论，这些讨论到过程就是价值理论的形成过程，也是资产估价理论的形成过程，收益估价理论则是在这一过程中逐渐形成、发展和完善的。

　　古典学派和新古典学派提出并建立了系统的收益价值思想体系，为资产估价理论的形成做出了重要贡献。

　　一、古典经济学派的收益估价思想萌芽

　　从古希腊以来，人们对商品价值或价格形成的原因，主要有两种观点：一种认为价值渊源于生产商品的劳动，另一种则认为价值来源于商品所具有的效用。

　　随着资本主义经济的发展，生产逐渐成为国民经济和人们关注的中心。18世纪中叶形成的重农主义，反对重商主义对商业的重视，他们将土地列为一种重要的生产要素，形成了新的价值观念，并明确指出，效用和稀缺性等因素对形成和确定价值具有重要意义。古典经济学派扩大并修正了重农学派的价值思想，在发展早期成本价值论的同时，也提出了收益价值的思想。配第是直接涉足并最早提出用收益来还原资产价值的古典经济学家。早在17世纪下半叶，威廉·配第在探讨土地价格问题时，就提出了利用未来收益来估算土地价值的方法。

　　配第在研究土地价格问题时，宣称土地价格是预买一定年限的地租。但是，一块土地的价格究竟应当等于多少年的地租呢?配第认为，这绝对不是无限的年数，“如果我们说年数无限，那就等于说一英亩土地的价值等于相同土地一千英亩的价值，这是不合理的。

　　配第根据当时英国所作的死亡统计图表，祖孙三代可以同时生存的年数大约在二十一年的期间内，得出结论：“一块土地的价格等于二十一年的租额”。在配第看来：“很少有人会挂念再下一代的子孙。因为一个人做了曾祖父，他就已经接近死期，一般说来，在直系亲属中能够同时生存的，只有上述三代人”。因此，配第认为，只能按三代人同时生存的年数来计算土地价格。

　　虽然配第在具体计算土地价值时还存在很多局限性，但他实际上指出了土地价格;不过是资本化的地租，即一定年数的年租“。也就是说，配第已经提出了土地收益的价值还原思想，只不过他还没能科学解决如何将土地收益还原为其价值的具体问题。尽管如此，配第已经涉足了收益还原的思想领域，并提出了利用未来收益估算土地价值的思想与方法，这为后来马歇尔系统研究和提出资产价值的收益估算方法提供了思想基础。

　　二、新古典经济学派的收益价值思想与收益估价模型的提出

　　古典经济学派之后，以杰文斯为代表的边际学派发展了萨伊的效用决定价值的思想，提出了边际效用的概念，将价值联系到对一物品的边际或附加单位的效用，新古典学派的代表马歇尔发展了之前的效用价值理论，以未来效用和现实效用，探讨了“现在价值”和“未来价值”、“未来利益”之间的关系，并结合资金折现和收益还原的思想提出了资产收益价值理论和收益估价的具体方法。

　　折现的数学基础可以追溯到约翰·牛顿(Jone New ton)，他是第一个提出复利利率理论的人;著名的天文学家艾德芒德·哈里(Edmand Hallay)在1693年出版了第一份现值表;约翰·斯马特(John Smart)则于1726年提出第一套完整的表格及第一份部分付款表。19世纪中后期开始，随着欧美等国经济的发展，现代评估业开始逐渐形成，特别是不动产评估得到重视和发展，评估实践的发展急需理论指导，与评估相关的理论体系逐步从传统经济理论中分化独立出来。新古典经济学派的代表马歇尔成为第一个探讨资产估价方法的经济学家，他完善了古典学派和边际学派的效用价值理论，并在此基础上把单纯的资金折现和收益还原的思想应用于资产估价领域，提出了各类资产价值的收益还原思想，以及收益还原估价的基本模型，完成了从收益价值理论到收益估价理论的过渡，建立了现代收益评估理论的基本框架。

　　(一)从资本的未来利益到收益还原为资产价值

　　基于效用与资金收益折现思想的基础，马歇尔发展了资产价值的收益计算理论体系，提出了通过对资产的未来收益来还原资产价值的思想方法。马歇尔首先通过未来效用和现实效用，来探讨“现在价值”和“未来价值”、“未来利益”之间的关系，指出“现在价值”是对未来价值的“折扣”、是未来利益之“现在价值”，并指出了“利益延缓的时期越长，这种折扣就越大”的规律。他说：“如果人们认为未来的利益与现在类似的利益同样需要，他们大概会在他们一生中平均地分配他们的愉快和其他满足。所以，如果他们能有把握得到未来同样的愉快，他们通常会为了这种愉快而愿意放弃现在的愉快。但事实上，人类本性是如此构成的，以致大多数人在估计一种未来的利益之”现在价值“上，通常是以我们可称为”折扣“的形式从它的未来价值中再加减少，利益延缓的时期越长，这种折扣就越大”。

　　在这里，马歇尔提出了两个想法：一个是未来价值可以通过“折扣”而转换为“现在价值”，另一个是“未来的利益”也可以转换为“现在价值”。前者实际上就是对未来价值“折现”的思想，而后者则是“未来收益”还原为“现值”的思想，因为此处的“未来利益”显然是指人们因为拥有现时价值而在未来可能得到的利益(收益)，或可能为人们带来现时价值的未来利益(收益)。

　　马歇尔还说：“当一个人延缓可得愉快的事件时，……他不过是放弃现在的愉快而代之以将来可以得到另一愉快的期望，……我们如作两个假定，就能获得他对未来利益的折扣率的一种人为的衡量。第一个假定就是他期望在将来和在现在大约是同样地富有，第二个假定是他从货币可购买的东西中可以得到的利益的能力，……如果他确信一年后会有一个金币的收入(为他自己或他的后嗣的使用)，而愿意从他现在的支出中节省一镑，则我们就可说，他对完全有保障的未来利益的折扣率是每年5%。而且在这两个假定下，他对未来的(确定的)利益的折扣率就是在金融市场上他对货币会打的贴现率。”

　　通过上述讨论，不难找出现在价值、未来收益、贴现率(或利息率)之间的关系式，因此，马歇尔认为：“这样，利息率是一种比率，它所联结的两种东西是两宗货币额。如果资本是”自由“资本，而这宗货币额或它所支配的一般购买力又已知，则它的预期纯货币收入可以立即同那宗货币用一定的比率(四厘、五厘或一分)表示出来。但是当自由资本已经投在某特定东西上面，它的货币价值，除把它将提供的纯收入资本还原，照例是无法确定的。”

　　由此，马歇尔已经得出了资产的“现在价值”是将其“预期纯货币收入”进行还原的结论，而联结资产的“现在价值”与“预期纯货币收入”的要素就是市场上资本的“贴现率”或“利息率”，也就是资产的“收益率”。因为“资本已经投在某特定东西上面”，那么“它的货币价值”就是资产的价值。因此，马歇尔实际上提出了通过资产的未来收益计算其现时价值的基本公式——利率是收益与价值的中间关系，即：资产现行价值=∑资产未来产生的纯收益/利息率或收益率。

　　(二)具体资产价值的收益还原问题

　　马歇尔首先通过地产投资及土地出租的例子，具体探讨了土地及建筑物价值的收益还原方法。他通过建筑商出售土地的例子，指出土地价值是计算其九十九年租期所得收益的折现值(也许是主观上的大致估计，而不是明确的数学计算)，即：在租用土地(例如，租期九十九年)投资地产情况下，“全部固定租金折成现值有等于土地当前资本价值的趋势”。{6}

　　在此基础上，马歇尔得出结论：“无论他采用哪种计算方法，它的性质和他决定是否值得购买任何其他企业设备的性质是相同的：他把他从每种投资所能预期的纯收入(减去折旧)看作和他的企业保有相同的一般关系;如果位置的优势是，处于该位置的全部可用土地都能得到各种不同的雇用，……那末，它将等于该土地的当前价值。”

　　对于建筑物也是：“在决定在任何一块既定土地上的建筑权利的价值之前，必须从建筑物的估计毛收益中减去预计建筑费用，在这些费用中还有租税(中央税或地方税)。”

　　马歇尔的论述已经具体给出了土地或建筑物价值的收益估算方法，即：土地或建筑物价值等于土地或建筑物未来纯收益的折现值;或者说，不动产价值等于不动产未来纯收益的折现值。马歇尔在此所设定的年收益为“固定租金”，而收益期为九十九年，这实际上等同于“永续”年限。因此，他实际上已经准确提出了等额收益和“永续”年限条件下，土地价值的计算公式：土地价值=年土地纯收益/折现率

　　马歇尔并没有停留在不动产领域探讨收益估价法，他还从机器设备等固定资产具有能够产生地租性质的“准租”收入的角度，进一步拓展了固定资产价值的收益还原法应用领域。马歇尔写到：“当任何东西，如一所房屋，一架钢琴，或一架缝纫机租出去的时候，……可以产生一种具有地租性质的收入(准地租)”。“固定资本以耐久的形态存在，要经过相应的耐久年限才能够还原为资本。”而“机器的价值是按其所得或准租(折现)得总额计算的”。显然，马歇尔已经将收益估价法延伸到了固定资产估价领域，为后来在广泛领域(包括无形资产估价领域)应用收益还原法提供了思想源泉。

　　马歇尔还对资产收益还原率进行了研究，他通过对投资的现有投入价值与未来收益之间的关系，来考察“收益还原率”，发现“收益还原率”应大于资本的“贴现率”或“利息率”，并指出“收益还原率”应该在利息率或贴现率的基础之上“酌加损失风险”。他已经注意到资产的未来收益并不是有稳定的保障，预期的收益未必是百发百中的，因此，必须考虑可能无法达到预期收益而产生的风险，这种考虑要通过“酌加损失风险”来实现，即“按复利比例于他等待的时间增加”，通过“复利”这一要素来实现。

　　虽然马歇尔还没有准确提出收益率是在利息率或贴现率的基础上增加风险率的定义，但马歇尔这里所说的“复利”显然大于资本的利息率或贴现率，实际上是考虑了“风险因素”的“收益率”，也就是在利息率或贴现率的基础上“酌加损失风险”。可见，马歇尔的理论中已经蕴含了“收益率=利息率或贴现率+风险率”的思想，这种思想后来被其他经济学家所发展，形成了现代资产估价理论和实务中风险率的概念。

　　可见，马歇尔已经较全面、系统地研究了资产价值的收益还原问题，提出了收益还原估价的基础方法与模型。

　　三、现代资产收益估价理论的发展

　　马歇尔等人的思想在20世纪初为评估学者和专业从业人员广为使用，1927年，姆茨柯(Mertzke)出版了《不动产评估》(Real Estate Appraising)一书，完全采纳了马歇尔的资产定价思想，将抽象的经济理论运用到资产评估的具体操作实践中，建立起了一种以马歇尔的收益还原评估方法为主的资产收益估价体系。海德(K Lee Hyder)等人在30～40年代又发展和强调了马歇尔的收益估价基本理论，建立起了运用收益法的系统程序和具体方法，并在其后将其纳入到了美国不动产评估师学会1951年出版的《不动产的评估》(The Appraisal of Real Estate)一书中，系统完整的收益估价理论在配第与马歇尔的收益价值思想理论基础上正式形成。

　　20世纪下半叶以来，收益估价模型已经广泛应用于各种形态资产的价值评估中，尤其是在对新兴的经济资源——以知识产权为代表的技术与无形资产价值评估中发挥了重要作用。与之相应地，现代收益估价理论对应用收益还原基本模型的应用条件、风险系数、利润分成率、修正模型等具体问题进行了进一步完善和发展，解决了实际应用操作中的具体问题，使之成为现代资产评估的重要方法。

　　四、结论

　　古典经济学家和新古典经济学家提出了系统的资产收益估价思想，为资产收益估价理论的形成做出了重要贡献，他们的价值思想和资产估价思想至今仍为经济界和资产评估界广为使用，并形成了现代资产收益估价体系的理论基石，对现代资产估价理论产生了重大影响。

　　【参考文献】

　　{1}中国注册会计师协会。资产评估学(M)。北京：中国财政经济出版社，2003.

　　{2}威廉·配第。税赋论、献给英明人士、货币略论(M)。北京：商务印书馆，1978.

　　{3}鲁友章。经济学说史(M)。北京：人民出版社，1979.

　　{4}美国估价学会。不动产评估(M)。北京：地质出版社，2001.

　　{5}马歇尔。经济学原理：上卷(M)。北京：商务印书馆，1964.

　　{6}马歇尔。经济学原理：下卷(M)。北京：商务印书馆，1964.

　　{7}鲁友章。经济学说史(M)。北京：人民出版社，1979.。

　　{8}萨伊。政治经济学概论(M)。北京：商务印书馆，1963.

　　{9}周成启。政治经济学原理的历史考察(M)。上海：上海人民出版社，1988.

　　{10}杨得明。当代西方经济学基础理论的演变(M)。北京：商务印书馆，1998.